W Rosji, na Ukrainie i Białorusi inwestor zagraniczny może uczestniczyć w prywatyzacji obiektów państwowych oraz municypalnych poprzez nabycie prawa własnoci tego majštku lub udziału w kapitale zakładowym prywatyzowanego podmiotu na warunkach i w trybie okrelonym przez obowišzujšce prawo danego kraju. Konsekwencjš tego typu inwestycji jest wielokrotnie nabycie prawa własnoci nieruchomoci lub praw pochodnych z tym zwišzanych. Poniżej pragniemy w skrócie przeledzić obowišzujšce w tym zakresie uregulowania prawne na terenie Rosji, Białorusi i Ukrainy.
Zasady prywatyzacji w tych krajach okrelajš konkretne ustawy, jak na przykład federalna ustawa Federacji Rosyjskiej z dnia 21.12.2001 r. o prywatyzacjj mienia państwowego oraz municypalnego, na Białorusi ustawa z dn. 19 stycznia 1993 r. o prywatyzacji państwowego majštku, na Ukrainie ustawa z dnia 4 marca 1992 r. o prywatyzacji państwowego majštku. Podmioty zagraniczne bioršce udział w prywatyzacji traktowane sš równorzędnie jak podmioty krajowe.
ROSJA
Według art. 5 ustawy z dnia 9 lipca 1999 r. o inwestycjach zagranicznych w Federacji Rosyjskiej inwestor zagraniczny może nabywać prawo własnoci gruntów, budynków oraz innych nieruchomoci w sposób zgodny z prawem Federacji Rosyjskiej oraz prawem podmiotów Federacji Rosyjskiej.
Potwierdza to także kodeks ziemski Federacji Rosyjskiej (dalej Đ k.z. FR), który stanowi, iż osoby fizyczne i prawne, w tym zagraniczne mogš nabywać prawo własnoci gruntów na zasadach przewidzianych w prawie Federacji Rosyjskiej.
Należy podkrelić, iż według prawa rosyjskiego w formule ădziałka Đ budynekÓ nadrzędnym elementem jest budynek. W myl art. 35 kodeksu ăO ziemiÓ z przeniesieniem prawa własnoci budynku położonego na działce, niebędšcej nawet własnociš sprzedajšcego, na nabywcę zostajš przeniesione również wszelkie uprawnienia wobec działki (w tym samym zakresie i na tych samych warunkach), które przysługiwały sprzedajšcemu. Włacicielowi budynku położonego na działce, której nie jest włacicielem, przysługuje absolutne pierwszeństwo do nabycia prawa własnoci lub dzierżawy tej działki.
Co więcej, w myl art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 21 grudnia 2001 r. o prywatyzacji państwowego i komunalnego majštku właciciel nieruchomoci (budynku), która nie została wzniesiona samowolnie, położonej na działce, która stanowi własnoć państwowš (komunalnš), ma obowišzek przejęcia w dzierżawę lub na własnoć od państwa lub okręgu municypalnego tej działki, chyba że inaczej stanowi ustawa federalna.
Przytoczony wyżej kodeks ziemski stanowi także, że włacicielom nieruchomoci budynkowych położonych na działkach, które stanowiš własnoć państwowš (komunalnš), przysługuje wyjštkowe prawo do wyboru tytułu posiadania działki Đ na prawie dzierżawy lub własnoci. Jednak Najwyższy Sšd Gospodarczy FR stwierdził postanowieniem, że z prawa tego osoba lub uprawniony podmiot może skorzystać jednorazowo. To oznacza, że po dokonaniu wyboru na rzecz dzierżawy tracimy prawo do nabycia własnoci działki. Jednak nie oznacza to, że nie możemy póniej uzyskać własnoci, np. w ramach przysługujšcego nam prawa pierwszeństwa, gdyż umowa dzierżawy nie pozbawia właciciela nieruchomoci budynkowej prawa, by żšdać od organu państwowego (komunalnego) sprzedaży działki.
Decyzję o sprzedaży działki w tym przypadku podejmuje właciwy organ państwowy (municypalny) w terminie dwóch tygodni od dnia złożenia wniosku właciciela nieruchomoci (budynku).
Właciciel nieruchomoci (budynku) może przejšć działkę tytułem dzierżawy na okres 49 lat.
Organ państwowy (komunalny) nie może odmówić włacicielowi takiej nieruchomoci prawa nabycia działki tytułem umowy sprzedaży, chyba że inaczej stanowi ustawa.
Cena działki ustalana jest przez organy Federacji Rosyjskiej według następujšcych zasad: w miastach, w których liczba ludnoci wynosi:
Ľ ponad 3 mln Đ w wysokoci od 5- do 30-krotnej wysokoci stawki podatku od ziemi za jednostkę powierzchni (stosuje się stawkę podatku obowišzujšcš na poczštek roku kalendarzowego),
Ľ od 500 tys. do 3 mln Đ od 5- do 17-krotnej wysokoci stawki,
Ľ do 500 tys. oraz za granicami osiedla Đ od 3- do 10-krotnej wysokoci stawki.
Do ustalenia ceny działek przez organ Federacji Rosyjskiej stosuje się ww. stawki w wysokoci minimalnej krotnoci.
Cena sprzedaży działki nie może wykraczać poza okrelone przepisami opisane wyżej zakresy. Na przykład w obwodzie włodzimierskim (koło Moskwy) cena sprzedaży została ustalona w wysokoci dziesięciokrotnej stawki podatku od ziemi, czyli 18,17 rub/m2 x 10 = 181,7 rub/m2.
Umowa przeniesienia prawa własnoci nieruchomoci wymaga formy pisemnej. Jednak ta umowa powinna być zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Praw pod rygorem nieważnoci (art. 550, 551 k.c. FR). Rejestracji dokonuje regionalny urzšd rejestracyjny ministerstwa sprawiedliwoci Federacji Rosyjskiej. Umowa staje się skuteczna z chwilš dokonania jej rejestracji w Krajowym Rejestrze Praw, który jest jawny.
BIAŁORU
Według art. 11 kodeksu ziemskiego Białorusi prawo własnoci gruntów przysługuje obywatelom Białorusi, którzy mieszkajš tam na stałe.
Kodeks ziemski Białorusi rozszerza to uprawnienie na osoby prawne zarejestrowane na Białorusi, w tym z udziałem zagranicznym, które mogš wprawdzie nabyć na własnoć nieruchomoć gruntowš, ale pod warunkiem udziału w prywatyzacji obiektów państwowych lub wykonania projektów inwestycyjnych.
Decyzję o przekazaniu osobie prawnej nieruchomoci gruntowych na własnoć może podjšć tylko prezydent Białorusi. Osoby prawne nie mogš nabyć gruntów rolnych (ukaz prezydenta z dnia 22.02.2000 r. nr 81).
Powyższe rygorystyczne rozwišzania nie przekrelajš jednak możliwoci nabycia prawa użytkowania gruntów, w tym prawa użytkowania wieczystego oraz tzw. krótkoterminowego (do trzech lat) lub długoterminowego (od trzech do dziesięciu lat) użytkowania. Termin dzierżawy gruntów okrela umowa, z tym że termin dzierżawy nie może przekroczyć 99 lat.
Podobnie jak w rozwišzaniach przyjętych w Federacji Rosyjskiej, wraz z przeniesieniem prawa własnoci budynków przenosi się odpowiednio prawo własnoci lub użytkowania (dzierżawy) gruntów, na których budynki sš posadowione oraz które to grunty sš niezbędne do korzystania z tych budynków. Sprzedaż budynków położonych na gruntach, do których nie przysługuje sprzedawcy prawo własnoci, nie wymaga zgody właciciela gruntu. Nabywca tych budynków nabywa tytuł prawny przysługujšcy dotychczasowemu włacicielowi.
Przepisy zastrzegajš pod rygorem nieważnoci dla umowy sprzedaży nieruchomoci formę pisemnš oraz obowišzek dokonania rejestracji państwowej faktu przeniesienia własnoci.
Zasady dokonywania rejestracji państwowej czynnoci w stosunku do nieruchomoci okrela ustawa z dnia 22 lipca 2002 r. o państwowej rejestracji nieruchomoci oraz praw i czynnoci z tym zwišzanych.
Krajowy rejestr nieruchomoci prowadzi specjalna instytucja państwowa (organizacja ds. rejestracji nieruchomoci i praw z tym zwišzanych).
UKRAINA
Na terenie Ukrainy kwestie te uregulowane sš w tzw. ustawie o własnoci, która stanowi, iż tak instytucje zagraniczne, jak i osoby prawne zagraniczne mogš nabywać na zasadach własnoci na terenie Ukrainy domy, budynki oraz inny majštek o przeznaczeniu gospodarczym lub socjalnym.
Ograniczenie w zakresie wyłšczenia gruntów rolnych zawiera kodeks ziemski, na podstawie którego grunty te nie mogš być przekazane na własnoć podmiotom zagranicznym.
Zagraniczne osoby prawne mogš nabywać na własnoć grunty o przeznaczeniu nierolnym na zasadach:
a) w granicach osiedla w przypadku nabycia na własnoć budynków położonych na tych gruntach oraz w celu wybudowania obiektów w zwišzku z wykonywaniem działalnoci gospodarczej na Ukrainie,
b) poza granicami osiedla w przypadku wczeniejszego nabycia na własnoć budynków położonych na tych gruntach.
Równolegle z przeniesieniem prawa własnoci budynków można przenieć prawo własnoci lub użytkowania (dzierżawy) działki, na której budynki sš położone.
Prawo sprzedaży gruntów, które stanowiš własnoć państwa, na rzecz państw obcych lub zagranicznych osób prawnych przysługuje wyłšcznie Gabinetowi Ministrów Ukrainy za zgodš Rady Najwyższej Ukrainy.
Prawo sprzedaży gruntów, które stanowiš własnoć lokalnej jednostki terytorialnej, na rzecz państw obcych lub zagranicznych osób prawnych przysługuje radzie lokalnej jednostki terytorialnej za zgodš Gabinetu Ministrów Ukrainy.
Sprzedaż gruntów, które stanowiš własnoć państwa lub lokalnej jednostki terytorialnej, na rzecz zagranicznych osób prawnych możliwa jest pod warunkiem zarejestrowania przez zagranicznš osobę prawnš swojego przedstawicielstwa na Ukrainie, które uprawnione jest do wykonywania działalnoci gospodarczej na terytorium tego państwa.
Umowa sprzedaży nieruchomoci gruntowej, budynków oraz innych nieruchomoci wymaga formy notarialnej oraz podlega rejestracji państwowej (art. 657 k.c.) Đ pod rygorem nieważnoci.
Należy zatem stwierdzić, iż najprostszš sytuację w obrocie nieruchomociami inwestor zagraniczny ma na terytorium Rosji, gdzie prawo w zakresie nieruchomoci jest nowoczesne i bardziej liberalne niż w Polsce. Podmiot zagraniczny lub spółka z udziałem zagranicznym nie musi występować o zezwolenia na nabycie na własnoć nieruchomoci.
Czesław Cierech
Dyrektor kancelarii prawnej ăLEXÓ (Rosja)
